Slovník pojmů

Vyhledejte pojem, který vás zajímá.

Základní právní pojmy

  1. Společenství vlastníků jednotek (SVJ):

Právnická osoba založená za účelem správy společných částí domu a pozemku. Vzniká ze zákona zápisem do veřejného rejstříku. Společenství vlastníků jednotek (SVJ) mají ze zákona povinnost založit vlastníci před návrhem na vkladu převodu vlastnického práva k páté (5.) jednotce do katastru nemovitostí v domě, ve kterém je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví různých vlastníků.

Toto vyplývá z ustanovení § 1200 + 1198 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Shrnutí:

Podmínky: Alespoň 5 jednotek v domě a alespoň 4 různí vlastníci.

Okamžik vzniku: zápis do rejstříku společenství.

Před tímto okamžikem obvykle existuje pouze prohlášení vlastníka budovy, které vymezuje jednotlivé jednotky. Samotný vznik právnické osoby nastává dnem zápisu do rejstříku, nikoli dnem vkladu prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí, který je pouze podmínkou pro založení SVJ.

 

  1. Zápis do rejstříku

Společenství vlastníků vzniká až dnem, kdy je zapsáno do veřejného rejstříku (rejstříku společenství vlastníků). Zápis musí odpovídat realitě a zahrnuje název, sídlo, členy statutárního orgánu a platné stanovy. Statutární orgán je povinen podávat návrhy na zápis i na všechny změny a udržovat údaje aktuální. Pokud zápis neodpovídá skutečnosti, může rejstříkový soud uložit pokutu; společenství musí zároveň ukládat potřebné dokumenty do sbírky listin a vést evidenci skutečných majitelů

 

  1. Vlastník jednotky

Fyzická nebo právnická osoba, která vlastní bytovou nebo nebytovou jednotku v domě. Je členem SVJ a má práva a povinnosti vyplývající z vlastnictví. Vlastníci mohou být i ve společném jmění (manželé) nebo podíloví spoluvlastníci (tj. každý vlastní podíl na jednotce a musí zvolit společného zástupce).

 

  1. Spoluvlastnický podíl

Podíl na společných částech domu udává, jakou část práv a povinností vlastníka tvoří. Z podílu se odvozuje, jakou částkou se vlastník podílí na nákladech správy a kolik má hlasů při hlasování.

 

  1. Prohlášení vlastníka

Dokument, který definuje jednotky v domě, společné části domu a pozemku a podíly vlastníků na společných částech. Jedná se o základní dokument, který je uložený v katastru nemovitostí a je veřejně přístupný. Důležité je vymezení jednotek a společných částí, resp. co je vybavením, a tedy v majetku dané jednotky a co je společnou částí tedy majetkem všech. Často bývá v prohlášení také uvedeno, kdo je zodpovědný za údržbu a servis společných částí s výlučným užíváním. 

 

  1. Stanovy SVJ

Základní dokument, který upravuje organizaci a fungování SVJ. Obsahuje pravidla pro správu domu, práva a povinnosti vlastníků, volbu orgánů SVJ atd. Upravují také způsob hlasování a kvora a lhůty pro oznámení shromáždění nebo hlasování per rollam. Měly by být uloženy ve sbírce listin u rejstříkového soudu a jsou veřejně dostupné.

 

  1. Shromáždění vlastníků

Nejvyšší orgán SVJ, který rozhoduje o zásadních otázkách správy domu a tvoří ho všichni vlastníci. Shromáždění vlastníků by se mělo scházet minimálně jednou ročně a schválit potřebné body jako je zpráva o hospodaření, účetní závěrka, plán oprav, rozpočet na následující období, volba orgánů společenství atd. Shromáždění svolává statutární orgán, pokud tak neučiní ani po výzvě od vlastníků disponujících více než 25 % všech spoluvlastnických podílů, mohou toto shromáždění svolat sami vlastníci. Podmínkou je, aby byli alespoň dva a disponovali více než 25 % všech spoluvlastnických podílů.

 

  1. Usnášeníschopnost (kvórum)

Schůze společenství je schopná platně rozhodovat jen tehdy, pokud jsou přítomni vlastníci, kteří disponují více než polovinou všech hlasů v domě. Tento požadavek stanovený zákonem nelze snížit, ale stanovy mohou naopak určit vyšší, tzv. kvalifikovanou většinu.

 

  1. Prezenční listina a plné moci

Před zahájením shromáždění se sepisuje prezenční listina, kam se zapisují všichni přítomní vlastníci nebo jejich zástupci. Podpisem potvrzují svou účast a uvádějí kolik % na shromáždění zastupuje jejich hlas. Pokud někdo zastupuje jiného vlastníka, předloží k prezenční listině plnou moc; ta určuje, za koho a s jakým % hlasem vystupuje. Bez těchto dokumentů nelze později prokázat, že bylo splněno kvórum pro rozhodování.

 

  1. Společný zástupce

Pokud je jednotka ve spoluvlastnictví více osob nebo v majetku manželů, jsou tito vlastníci povinni zplnomocnit jednu osobu, která je bude v SVJ zastupovat. Tento „společný zástupce“ vykonává veškerá práva vlastníka (hlasování, komunikace se správcem apod.) a jeho jméno musí být sděleno společenství. Bez tohoto zmocnění nemají spoluvlastníci přístup k jednání. V případě manželů – jednotka ve Společném jmění manželů (SJ) – stačí, aby se manžel dostavil a nemusí být písemně zmocněn, pokud tak neurčují stanovy SVJ.

 

 

  1. Kvalifikovaná vs. prostá většina

Prostá (nadpoloviční) většina znamená, že pro návrh hlasuje více než polovina přítomných hlasů a používá se pro většinu běžných rozhodnutí. Kvalifikovaná většina je vyšší práh (např. dvě třetiny, tři čtvrtiny hlasů nebo souhlas všech vlastníků) a používá se u závažných rozhodnutí, jako jsou změny velikosti spoluvlastnických podílů, prodej nebo zatížení společných prostor, uzavírání velkých úvěrů či změny prohlášení vlastníka. Stanovy SVJ mohou přesně určit, jaké kvórum je pro jednotlivé typy rozhodnutí třeba.

 

  1. Náhradní shromáždění vlastníků

Náhradní shromáždění vlastníků jednotek (SVJ) je právní institut zavedený novelou občanského zákoníku účinnou od 1. července 2020, konkrétně v § 1210 zákona č. 89/2012 Sb. Slouží jako řešení situace, kdy se na řádně svolané shromáždění nepodaří zajistit účast nadpoloviční většiny všech vlastníku, tj. konání shromáždění v usnášeníschopném počtu.

Náhradní shromáždění lze svolat pouze tehdy, pokud tuto možnost výslovně umožňují stanovy SVJ. Pokud ji neobsahují, nelze tento institut využít. Náhradní shromáždění je považováno za usnášeníschopné, pokud se ho účastní vlastníci jednotek s alespoň 40 % všech hlasů. Na náhradním shromáždění lze projednávat pouze body, které byly uvedeny v programu původního (neúspěšného) shromáždění. Nelze tedy přidávat nové body. Náhradní shromáždění by mělo být svoláno co nejdříve po neúspěšném řádném shromáždění, ideálně do jednoho měsíce. Zákon sice nestanovuje přesnou lhůtu, ale delší prodleva může vést k právním komplikacím. Náhradní shromáždění lze svolat i bezprostředně po neusnášeníschopném shromáždění, nicméně je potřeba mít toto správně popsáno ve stanovách. V tomto případě je také vhodné uvést, že prezenční listina a plné moci z řádného shromáždění jsou v případě jeho neusnášeníschopnosti platné pro náhradní shromáždění, které se koná bezprostředně po neusnášeníschopném shromáždění.

 

  1. Hlasování per rollam (hlasování mimo shromáždění)

Hlasování per rollam (tedy mimo zasedání shromáždění) je v České republice upraveno v § 1211 až 1214 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) a je běžně využívaným nástrojem pro rozhodování společenství vlastníků jednotek (SVJ), zejména pokud není možné svolat usnášeníschopné shromáždění. Hlasování per rollam je možné využít:

  • Po neusnášeníschopném shromáždění – SVJ může využít per rollam bez zvláštní úpravy ve stanovách.
  • Bez předchozího shromáždění – pouze pokud to výslovně umožňují stanovy.
  • Na základě tzv. Lex Covid – v mimořádných situacích bylo možné hlasovat per rollam i bez úpravy ve stanovách.

 

Statutární orgán (výbor nebo předseda SVJ) rozešle návrh usnesení, který musí obsahovat:

  • plné znění návrhu,
  • podklady k posouzení,
  • lhůtu pro vyjádření (min. 15 dní)

Vlastník vyznačí souhlas/nesouhlas na listině s návrhem. Musí uvést datum a podepsat vlastnoručně. Vlastnoruční podpis může být i elektronický.

Hlasy se počítají z celkového počtu hlasů všech vlastníků, nikoli jen z těch, kteří hlasovali. Výsledek musí být oznámen písemně všem vlastníkům.

 

  1. Výbor SVJ

Výkonný (statutární) orgán SVJ, který zajišťuje běžnou správu domu. Výbor je volený shromážděním vlastníků. Potřebné kvorum ke zvolení, počet členů výboru a délku mandátu určují stanovy SVJ. Výbor si volí ze svých řad předsedu a pokud je to uvedeno ve stanovách, tak také místopředsedu. Navenek jedná za výbor předseda, písemné jednání je zpravidla potřebné potvrdit dvěma členy výboru (dle toho, jak určí stanovy). Výbor je omezen při své činnosti finančním limitem, pokud je limit uveden ve stanovách. Kromě činností za zákona a stanov plní usnesení, která mu zadá shromáždění vlastníků. Členové výboru ručí za svou činnost svým majetkem. SVJ může mít vedle pojištění budovy také pojištění odpovědnosti pro statutární orgán. Výbor Společenství vlastníků jednotek (SVJ) se zapisuje do rejstříku společenství vlastníků jednotek, který je součástí veřejného rejstříku. Při volbě na další funkční období je potřeba provést nový zápis na rejstřík, a to i když se zvolil výbor ve stejném složení, tedy fakticky pokračuje stávající výbor. 

 

  1. Předseda SVJ

Statutární orgán SVJ, který jedná jeho jménem navenek a oproti výboru se jedná o jednočlenný orgán. Může jím být fyzická i právnická osoba. Činnosti a pravomoci jsou shodné s výborem.

 

  1. Kontrolní komise / Revizor

Kontroluje hospodaření SVJ a činnost výboru. Může být vícečlenná (kontrolní komise) nebo jednočlenná (revizor). Členové jsou voleni shromážděním a odpovídají mu. Členové ručí za škodu způsobenou SVJ svým jednáním celým svým majetkem. Kontrolní komise i revizor se zapisují do rejstříku. Kontrolní komise nebo revizor Společenství vlastníků jednotek (SVJ) se zapisuje do rejstříku společenství vlastníků jednotek, který je součástí veřejného rejstříku. Při volbě na další funkční období je potřeba provést nový zápis na rejstřík, a to i když se zvolila kontrolní komise nebo revizor ve stejném složení. 

 

  1. Správce

V kontextu Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je správce fyzická nebo právnická osoba, kterou SVJ smluvně pověřilo k zajišťování správy domu a pozemku.

Tato správa zahrnuje zejména:

  • Zajištění provozu domu a pozemku: To zahrnuje například dodávky energií, vody, odvoz odpadu, úklid společných prostor, údržbu výtahů a dalších technických zařízení.
  • Vedeni účetnictví SVJ: Správce zpravidla vede účetnictví společenství, připravuje podklady pro vyúčtování služeb a hospodaření s finančními prostředky SVJ.
  • Provádění oprav a údržby společných částí domu: Správce zajišťuje drobné opravy i větší rekonstrukce společných prostor a technického vybavení domu.
  • Administrativní činnosti: To zahrnuje například komunikaci s vlastníky jednotek, svolávání shromáždění vlastníků, vedení evidence vlastníků a další administrativní úkony.
  • Plnění dalších povinností vyplývajících ze zákona a stanov SVJ.

Je důležité rozlišovat mezi výborem SVJ (nebo předsedou), který je statutárním orgánem a zastupuje SVJ navenek, a správcem, který je externím subjektem pověřeným technickou a administrativní správou. Výbor SVJ je volen vlastníky jednotek a nese odpovědnost za činnost správce.

Správce tedy působí jako odborný garant pro zajištění řádného chodu domu a plní úkoly, které mu svěří SVJ prostřednictvím smlouvy o správě.

 

  1. Domovní řád

Upravuje pravidla soužití a užívání společných prostor. Závazný pro obyvatele domu, právní vymahatelnost omezená (pokuty jen dle stanov, v extrémních případech požadavek na převod jednotky).

Ekonomické a účetní pojmy

  1. Příspěvek na správu domu a pozemku (dříve fond oprav):

Finanční prostředky shromažďované vlastníky na opravy a údržbu a investice do společných částí domu. Obvykle se stanovují na metr čtvereční nebo na spoluvlastnický podíl. Jedná se o účetně oddělený finanční zdroj.

  1. Příspěvky na vlastní správní činnost:

Tyto příspěvky pokrývají náklady spojené s administrativní a organizační činností SVJ, jako jsou odměny členům výboru, náklady na vedení účetnictví, právní služby a další. Výše těchto příspěvků se obvykle rozvrhuje rovnoměrně mezi všechny jednotky, bez ohledu na jejich velikost.

  1. Zálohy na služby:

Platby vlastníků na pokrytí nákladů na služby spojené s užíváním bytu (např. teplo, voda, úklid). Tyto zálohy jsou jednou ročně zúčtovány v rámci ročního vyúčtování služeb, které musí správce předložit do 4 měsíců od konce zúčtovacího období. Pokud není rozúčtování provedeno včas, tak vniká vlastníků jednotek právo na pokutu ve výši 50 Kč za každý den prodlení dle § 13 zák.č. 67/2013 Sb.

  1. Účetní závěrka:

Dokument, který podává informace o finančním hospodaření SVJ. Každé společenství vlastníků je účetní jednotkou a musí vést podvojné účetnictví. Obsahuje rozvahu, výkaz zisku a ztráty a přílohu k účetní závěrce. Schvaluje ji shromáždění vlastníků a musí být uložena do sbírky listin rejstříkového soudu. Pokud má SVJ zřízen kontrolní orgán (například kontrolní komisi nebo revizora), je vhodné, aby tento orgán účetní závěrku před schválením vlastníky zkontroloval a vydal k ní své stanovisko. Účetní závěrky je doporučené schvalovat od těch nejstarších po ty nejnovější.

  1. Daňové přiznání k dani z příjmů právnických osob (DPPO):

Společenství vlastníků jednotek (SVJ) podává daňové přiznání k dani z příjmů právnických osob (DPPO)  jen tehdy, pokud má vlastní zdanitelné příjmy, např. smluví pokuty a penále od třetích osob nebo úroky z prodlení přijaté od vlastníků. Důležité je, že příspěvky vlastníků jednotek na správu domu a pozemku, které jsou určeny výhradně na úhradu nákladů spojených se správou (tzv. fond oprav a zálohy na služby), nejsou předmětem daně z příjmů, a tudíž z nich nevzniká povinnost podávat DPPO. Pokud má SVJ příjmy, z nichž je daň vybíraná srážkou /např. úroky z termínovaných vkladů), také nemusí podívat daňové přiznání.

  1. Co není příjem SVJ:

Příjmy z nakládání se společnými částmi domu (typicky nájemné z pronájmu střechy, fasády, reklamních ploch, nebo kočárkárny atd.) i když jsou placeny na účet SVJ, náleží přímo vlastníkům; SVJ je jen správcem a tyto částky rozděluje mezi vlastníky. Nejde tedy o zdanitelný příjem SVJ.

  1. Rozpočet SVJ:

Rozpočet správy domu a pozemku je finanční plán SVJ zpravidla na jeden kalendářní rok a nemá předepsanou formu. Zahrnuje příjmy z příspěvků na správu domu a pozemku, plán oprav a investic, provozní a správní náklady a plán čerpání a tvorby dlouhodobé zálohy. Slouží k zajištění dlouhodobé finanční stability SVJ a krytí plánovaných oprav a investic. Rozpočet předkládá statutární orgán (výbor nebo předseda) a zpracování může technicky zajistit správce, pokud je tato činnost v náplni jeho práce.

  1. Plán záloh na služby (Rozpočet služeb):

Současně si SVJ obvykle připravuje samostatný plán záloh na služby (nejde o součást rozpočtu správy dle zákona č. 67/2013 Sb.). Plán vychází z minulého zúčtovacího období, aktuálních cen energií a smluv s dodavateli a slouží ke stanovení měsíčních záloh tak, aby při ročním vyúčtování nevznikaly významné přeplatky ani nedoplatky. Tento plán je vhodné průběžně revidovat při změně cen či spotřeby

  1. Klíč rozúčtování:

Způsob, jakým se jednotlivé náklady na služby rozpočítávají na vlastníky jednotek. U některých položek (např. elektřina společných prostor, výtah, odpad, úklid) si mohou vlastníci stanovit vlastní způsob rozúčtování (podle počtu osob, podle spoluvlastnického podílu nebo rovným dílem tedy na jednotku). Pokud klíč k rozúčtování stanoví prohlášení vlastníka, kterým byly vymezeny jednotky, není možné bez změny prohlášení rozhodovat o jiném klíči rozúčtování.

  1. Vyúčtování:

Srozumitelný a transparentní rozpis záloh a skutečných nákladů na služby. Musí být provedeno nejpozději do 4 měsíců od konce zúčtovacího období, přeplatky a nedoplatky jsou splatné do 4 měsíců od doručení vyúčtování, pokud si vlastníci nedohodnou kratší lhůtu, či pokud kratší lhůta není stanovena v prohlášení vlastníka, či ve Stanovách SVJ. Vyúčtování připravuje zpravidla správce. Součástí vyúčtování je i detailní rozúčtování nákladů na teplo a vodu, které často provádí specializovaná externí firma (rozúčtovatel) s ohledem na naměřené hodnoty v jednotlivých jednotkách.

  1. Rozúčtování nákladů na teplo a vodu:

Řídí se zákonem č. 67/2013 Sb., o službách, ve znění pozdějších předpisů, a prováděcí vyhláškou č. 269/2015 Sb., o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům, ve znění pozdějších předpisů, a provádí se s cílem spravedlivě rozdělit náklady mezi jednotlivé vlastníky jednotek podle jejich skutečné spotřeby. Obvykle se toto rozúčtování provádí prostřednictvím externího rozúčtovatele.

  1. Saldo:

Saldo je vyjádřením finančního zůstatku jednotlivé jednotky v účetnictví společenství k určitému datu. Jde o rozdíl mezi příspěvky a zálohami, které byly vlastníkovi předepsány, a částkami, které už zaplatil. Kladné saldo znamená, že vlastník zaplatil více a má přeplatek; nulové saldo, že má vše uhrazeno; záporné saldo vyjadřuje nedoplatek a povinnost doplatit. Některé softwary mohou mít opačnou znaménkovou konvenci, je proto vhodné uvádět legendu.

  1. Dlužník:

Dlužníkem je v kontextu SVJ člen společenství, který nezaplatí předepsané platby včas – ať už jde o příspěvky na správu domu, zálohy na služby či mimořádné příspěvky. Pokud platbu nezaplatí ani po upozornění, stává se neplatičem a společenství obvykle vymáhá dlužnou částku soudně.

  1. Rozúčtování nákladů na teplo:
Základní složka (40-60 %): Tato část nákladů se rozděluje mezi vlastníky podle podlahové plochy jejich jednotek. Jejím účelem je zohlednit tepelné ztráty prostupem konstrukcemi, které jsou ovlivněny velikostí bytu.
  • Spotřební složka (doplňkem do 100 %): Tato část nákladů se rozděluje mezi vlastníky podle naměřených hodnot spotřeby tepla v jejich jednotkách. Měření se provádí pomocí:
    • Indikátorů topných nákladů (ITN): Jedná se o zařízení instalovaná na radiátorech, která zaznamenávají spotřebu tepla na základě teploty radiátoru a času.
    • Kompaktních měřičů tepla (kalorimetry): Tyto měřiče přímo měří množství spotřebované tepelné energie v GJ.

Poměr základní a spotřební složky nákladů na teplo se může změnit na základě několika faktorů a rozhodnutí:

  1. Energetická náročnost budovy (PENB):

Od 1. ledna 2024 došlo ke změně pravidel pro rozúčtování nákladů na vytápění, která zohledňuje energetickou náročnost budovy (PENB). Podle vyhlášky č. 274/2023 Sb., kterou se mění vyhláška č. 269/2015 Sb., se stanovuje základní složka nákladů na vytápění v závislosti na klasifikační třídě energetické náročnosti budovy:

  • Třída A, B, C: Základní složka je stanovena na 60 %
  • Třída D, E: Základní složka je stanovena na 50 %
  • Třída F, G a ostatní (bez PENB nebo s horší než G): Základní složka je stanovena na 40 %

 

Shromáždění vlastníků jednotek může rozhodnout o změně poměru základní a spotřební složky nákladů na vytápění, a to v rámci výše uvedených rozmezí stanovených vyhláškou. Toto rozhodnutí musí být přijato většinou hlasů přítomných vlastníků (pokud stanovy SVJ nestanovují vyšší kvorum). Správce objektu, bytové družstvo či společenství vlastníků jednotek může takto určenou základní složku navýšit nebo snížit o 10 procentních bodů. Například u budovy třídy D s výchozí základní složkou 50 % může shromáždění rozhodnout o navýšení na 60 % nebo snížení na 40 %.

 

Změna poměru základní a spotřební složky má vliv na to, jak jsou náklady na teplo rozdělovány mezi vlastníky. Vyšší základní složka znamená, že větší část nákladů je hrazena podle podlahové plochy, což může být výhodnější pro vlastníky s nižší spotřebou. Vyšší spotřební složka naopak více zohledňuje individuální spotřebu tepla. Proto je důležité, aby rozhodnutí o změně poměru bylo dobře promyšlené a zohledňovalo zájmy všech vlastníků.

 

  • Zúčtovací jednotka: Náklady na teplo se obvykle vyúčtovávají za celý dům jako celek a poté se rozpočítávají na jednotlivé jednotky.
  • Korekce: Zákon umožňuje provádět korekce na polohové koeficienty (zohledňující například rohovou polohu bytu nebo jeho orientaci) a na neobvyklé tepelné zisky (například od technologických zařízení).
  • Korekce z důvodu extrémně nízké nebo vysoké spotřeby: Vyhláška stanovuje pravidla pro úpravu spotřební složky nákladů v případech, kdy je naměřená spotřeba tepla v jednotce extrémně nízká nebo vysoká v porovnání s průměrnou spotřebou v domě. Cílem je zamezit spekulativnímu chování, kdy někteří vlastníci například téměř netopí na úkor ostatních, nebo naopak zbytečně přetápějí.
    • Nízká spotřeba: Pokud je spotřeba tepla v jednotce nižší než určitý procentní podíl průměrné spotřeby na metr čtvereční v domě (aktuálně je to 70 % průměru), může být spotřební složka nákladů pro tuto jednotku zvýšena.
    • Vysoká spotřeba: Pokud je spotřeba tepla v jednotce vyšší než určitý procentní podíl průměrné spotřeby na metr čtvereční v domě (aktuálně je to 200 % průměru), může být spotřební složka nákladů pro tuto jednotku snížena.

 

  1. Rozúčtování nákladů na vodu (studenou a teplou):

Náklady na studenou a teplou vodu se primárně rozúčtovávají podle skutečné spotřeby naměřené vodoměry v každé jednotce, není-li měření ve všech bytech, postupuje se podle směrných čísel/příslušných pravidel zákona. U teplé vody se rozlišuje teplo na ohřev (30 % základ / 70 % spotřeba) a samotná voda na TV (0 % základ / 100 % spotřeba).

 

Zúčtovací jednotka: Náklady na studenou vodu a ohřev teplé vody se vyúčtovávají samostatně za celý dům a poté se rozpočítávají na jednotlivé jednotky podle údajů z bytových vodoměrů.

  1. Externí rozúčtovatel:
  • SVJ si zpravidla najímá externí firmu specializovanou na rozúčtování nákladů na teplo a vodu. Tato firma má potřebné znalosti a software pro správný výpočet a vyhotovení přehledného vyúčtování pro každou jednotku.
  • Externí rozúčtovatel zajišťuje, že rozúčtování probíhá v souladu s platnou legislativou a s případnými specifickými pravidly daného SVJ (uvedenými ve stanovách nebo schválenými na shromáždění).

 

  1. Měřidla:

Instalace funkčních měřidel (indikátorů topných nákladů nebo měřičů tepla a vodoměrů) je zásadní pro spravedlivé rozúčtování nákladů podle skutečné spotřeby. Měřidla je potřeba pravidelně kalibrovat nebo měnit dle jejich platnosti ověření. Na základě vyhlášky č. 127/2024 Sb., která nabyla účinnosti 1. července 2024, se sjednocuje platnost ověření vodoměrů a měřičů tepla používaných k rozúčtování nákladů mezi konečné spotřebitele na 5 let. Výjimkou zůstávají statické (ultrazvukové) vodoměry, u kterých je platnost ověření prodloužena na 8 let. U indikátorů je důležitá životnost baterie, které je mezi 8 a 11 lety.

 

  1. Povinnost dálkových odečtů:

Povinnost dálkových odečtů měřidel a předkládání dat o spotřebě je v České republice aktuální a vyplývá z evropské legislativy o energetické účinnosti, která se promítla do českých zákonů, zejména do zákona č. 67/2013 Sb., o službách, a vyhlášky č. 269/2015 Sb., o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům. Všechna nově instalovaná měřidla/ITN od 1. 1. 2022 musí být dálkově odečitatelná; do 31. 12. 2026 musí být všechna měřidla vybavena funkcí dálkového odečtu nebo nahrazena dálkově odečitatelnými.

 

  1. Klíčové body týkající se povinnosti dálkových odečtů a předkládání dat:

Povinnost instalace dálkově odečitatelných měřidel:

  • Od 1. ledna 2022 platí povinnost, že všechna nově instalovaná měřidla spotřeby tepla a chladu (kalorimetry), indikátory topných nákladů a vodoměry musí být dálkově odečitatelné.
  • Pro stávající měřidla platí přechodné období. Do 31. prosince 2026 musí být všechna měřidla vybavena funkcí dálkového odečtu nebo nahrazena dálkově odečitatelnými.

Povinnost poskytování informací o spotřebě:

  • Od 1. ledna 2024 platí pro poskytovatele služeb (například SVJ nebo bytová družstva) povinnost pravidelně informovat konečné spotřebitele (vlastníky nebo nájemníky bytů) o jejich spotřebě tepla na vytápění a centralizovaného poskytování teplé vody.
  • Tato informace musí být poskytována nejméně jednou měsíčně, pokud jsou instalována dálkově odečitatelná měřidla.
  • Informace o spotřebě mohou být poskytovány elektronicky (například e-mailem nebo prostřednictvím webového portálu) nebo na písemnou žádost spotřebitele v listinné podobě (za úhradu nákladů).
  • Od 1. ledna 2027 bude měsíční informování povinné pro všechny zúčtovací jednotky (po ukončení přechodného období).

Účel povinnosti: Cílem těchto opatření je zvýšit transparentnost spotřeby energií, umožnit spotřebitelům lépe sledovat a kontrolovat svou spotřebu, a tím je motivovat k úsporám energie.

Sankce: Nedodržení těchto povinností může vést k sankcím ze strany státních orgánů.

Technické pojmy

  1. Společné části domu:

jsou v kontextu Společenství vlastníků jednotek (SVJ) definovány zákonem nebo prohlášením vlastníka jako části nemovité věci, které jsou určeny ke společnému užívání vlastníky jednotek. To znamená, že tyto části neslouží výhradně k užívání jen jednoho vlastníka konkrétní jednotky (bytu nebo nebytového prostoru) (např. chodby, schodiště, střecha).

  1. Společné části domu s výlučným užíváním

znamenají, že ačkoliv daná část domu je ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, je právo jejího užívání vyhrazeno pouze jednomu či více konkrétním vlastníkům. Toto se obvykle týká částí, které bezprostředně souvisejí s danou jednotkou a jejich výlučné užívání neomezuje nepřiměřeně ostatní vlastníky. Tyto části musí být stanoveny v prohlášení vlastníka. Výlučné užívání může být také sjednáno dohodou všech vlastníků jednotek, která může být následně zapsána do katastru nemovitostí. Příklady společných částí s výlučným užíváním: balkony a lodžie, terasy, předzahrádky, parkovací stání, sklepní kóje atd. 

  1. Kolaudace:

Kolaudace je správní řízení, v němž stavební úřad na konci výstavby ověřuje, jestli je dům nebo jiná stavba bezpečná a vhodná pro zamýšlený způsob užívání. Výsledkem je kolaudační souhlas, bez kterého se stavba nesmí legálně obývat či používat.

  1. Energetický štítek PENB:

Jedná se o oficiální dokument, který hodnotí energetickou hospodárnost budovy. Laicky řečeno, ukazuje, kolik energie budova spotřebuje na své provozování, jako je vytápění, ohřev vody, chlazení, větrání a osvětlení. Poskytuje objektivní informace o energetické náročnosti budovy pro vlastníky, kupující i nájemce. Slouží jako nástroj pro státní regulaci v oblasti energetické účinnosti budov. Motivuje k provádění opatření ke snížení spotřeby energie a tím i provozních nákladů. Budova je zařazena do jedné ze sedmi energetických tříd (A - mimořádně hospodárná až G - nehospodárná) na základě vypočtené roční potřeby primární energie. Obsahuje číselné hodnoty různých ukazatelů, jako je roční potřeba tepla na vytápění, roční potřeba primární energie, součinitel prostupu tepla stavebních konstrukcí atd. Od 1. ledna 2024 se při rozúčtování nákladů na teplo zohledňuje energetická náročnost budovy (PENB). Poměr základní a spotřební složky nákladů na vytápění je stanoven v závislosti na energetické třídě budovy. PENB může SVJ pomoci identifikovat oblasti, kde je možné dosáhnout úspor energie, a naplánovat tak vhodné investice (například zateplení, výměna oken, modernizace topného systému). Pro získání některých dotací na energeticky úsporná opatření je často vyžadován platný PENB. Platnost PENB je 10 let ode dne jeho vyhotovení, pokud nedojde k větší změně dokončené budovy, která by ovlivnila její energetickou náročnost. PENB může vyhotovit pouze energetický specialista, který je držitelem platného oprávnění od Ministerstva průmyslu a obchodu.

 

  1. Požární bezpečnostní řešení (PBŘ):

Odborný dokument zpracovávaný autorizovaným specialistou, který se přikládá k projektové dokumentaci stavby. Stanovuje všechna technická a organizační opatření zajišťující, aby budova odpovídala požadavkům požární bezpečnosti – například vymezení požárních úseků, únikových cest, použití protipožárních materiálů či vybavení hasicími přístroji. Je povinnou součástí dokumentace u staveb, kde to ukládá stavební zákon a vyhlášky.

 

  1. Začlenění do kategorie požárního nebezpečí

je důležitý pojem v oblasti požární bezpečnosti staveb. Říká, jak velký je v budově, tedy i v bytovém domě, potenciální zdroj požáru a jaké jsou z něj rizika pro osoby, majetek a životní prostředí. Na základě začlenění dle požárního nebezpečí a Požárně bezpečnostního řešení – PBŘ vzniká soubor dalších, navazujících dokumentů, které jsou klíčové pro zajištění požární bezpečnosti bytového domu a jeho provozu. Jedná se zejména o:

 

  1. Požární poplachové směrnice
    • Tento dokument je specifický pro případy vzniku požáru. Obsahuje přesný postup, jak se mají osoby v domě chovat, aby minimalizovaly škody a zajistily vlastní bezpečnost. Obvykle zahrnuje:
      • pokyny pro vyhlášení požárního poplachu.
      • způsob ohlášení požáru hasičskému záchrannému sboru.
      • určení odpovědných osob.
      • postup evakuace osob, včetně vymezení únikových cest.
      • návod, jak používat hasicí přístroje.
      • kontaktní údaje na havarijní a servisní služby.

 

  1. Požární kniha
    • V bytových domech, kde je to vyžadováno, musí být vedena Požární kniha. Jde o důležitý dokument, do kterého se zaznamenávají veškeré události a provedené kontroly související s požární ochranou. Zaznamenávají se do ní například:
      • provedené revize, kontroly a opravy požárně bezpečnostních zařízení (hasicí přístroje, hydranty, požární klapky, dveře, apod.).
      • výsledky cvičných poplachů.
      • školení o požární ochraně.
      • mimořádné události, jako je požár nebo poškození požárního vybavení.
  1. Dokumentace zdolávání požáru (DZP)

je dalším klíčovým dokumentem, který vyplývá z Požárně bezpečnostního řešení (PBŘ) a začlenění stavby dle požárního nebezpečí. DZP slouží jako detailní a přehledný návod pro jednotky požární ochrany, jak efektivně a bezpečně zasahovat v daném objektu.

Hromadná garáž (jako samostatná jednotka v domě)

 Spoluvlastníci si musí zvolit společného zástupce pro jednání s SVJ. Doporučuje se vlastní fond oprav. V rámci SVJ lze vyřešit samostatnou analytickou evidencí dlouhodobé zálohy na opravy pro garážovou jednotku. Hlasují jako jeden celek.

Samostatná garážová jednotka zapsaná v Katastru nemovitostí je samostatná nebytová jednotka, nikoli společná část domu, a vztah SVJ k ní se omezuje na části jednotky, jež jsou společné (např. konstrukce nebo rozvody), nikoli na vnitřní prostory garáže. Vlastník jednotky má právo jednotku výlučně užívat a svobodně spravovat v rámci zákonných omezení, přičemž nesmí zhoršit stav společných částí nebo omezit práva ostatních vlastníků. Spoluvlastníci garážové jednotky musí zmocnit společného zástupce pro jednání se SVJ, pokud je jednotka ve spoluvlastnictví. Veškeré vnitřní stavební úpravy, technické kontroly a revize v rozsahu vnitřních instalací a zařízení nese výhradně vlastník jednotky na svůj náklad, protože fond oprav SVJ slouží jen k opravám společných částí domu a pozemku. SVJ nemůže ukládat vlastníkovi jednotky další povinnosti nad rámec zákona (např. povinný úklid nebo stavební úpravy), a jak potvrdil rozsudek soudů, závazná usnesení SVJ nesmí ukládat individuální povinnosti, které zákon nevypočítává.

 

Spoluvlastnictví a společný zástupce

  • Spoluvlastnictví: Pokud garáž vlastní více osob, vzniká spoluvlastnictví jednotky a nutnost volby společného zástupce podle § 1185 odst. 2 OZ, který je zastupuje na shromáždění vlastníků a v jednání s orgány SVJ.

 

Práva vlastníka jednotky

  • Výlučné užívání a správa: Vlastník může garáž upravovat a užívat svobodně, ovšem nesmí omezit práva ostatních vlastníků nebo poškodit společné části.

Předkupní právo: Po novelizaci NOZ bylo zrušeno zákonné předkupní právo SVJ při převodu spoluvlastnických podílů na nebytové jednotky, samotné stanovy SVJ takové právo vůči třetím osobám nezakládají Právo na pronájem: Vlastník může garáž pronajímat třetím osobám, přičemž z příjmů z pronájmu je povinen odvádět daně podle své právní formy (u fyzické osoby daně z příjmu FO, u právnické osoby DPPO)

 

Povinnosti vlastníka jednotky

  • Údržba a drobné opravy: Podle § 1175 odst. 2 OZ musí vlastník udržovat jednotku a provádět drobné opravy uvnitř jednotky na vlastní náklady, aby zachoval nezávadný stav budovy.
  • Revize a technické kontroly: Veškeré revize (plyn, elektřina, požární bezpečnost) uvnitř jednotky jsou zcela v režii vlastníka jednotky a nelze je hradit z fondu oprav SVJ.
  • Oznamovací povinnosti: Vlastník je povinen oznámit správci domu jméno a adresu, případně změny těchto údajů, a také informovat o stavebních úpravách uvnitř jednotky bez zbytečného odkladu (§ 1177 OZ).

 

Omezení a dohody SVJ

  • Nezákonné povinnosti: SVJ nemůže většinovým usnesením ukládat jednotlivým vlastníkům povinnosti nad rámec zákona; taková usnesení jsou neplatná.

Dobrovolné smlouvy: Vlastník může se SVJ dobrovolně uzavřít smlouvu o sdílení nákladů na speciální úpravy (např. vrata, zabezpečení) mimo fond oprav, pokud to schválí příslušný orgán SVJ podle stanov (výbor/předseda) a shromáždění vlastníků, je-li to vyžadováno

 

Společná garáž (společná část domu) s vyhrazenými stáními k výlučnému užívání

  • Právní režim: Pokud garáž není samostatně vymezenou jednotkou, ale je společnou částí domu, mohou být v prohlášení vlastníka nebo ve stanovách určena konkrétní parkovací stání k výlučnému užívání jednotlivých vlastníků. Nejde o samostatné jednotky ani o převoditelné věcné právo oddělené od vlastnictví jednotky; jde o vnitřní pravidla užívání společné části.
  • Náklady: Náklady na provoz, údržbu a opravy společné garáže jsou náklady na správu společných částí. Pokud prohlášení/stanovy stanoví, že se tyto náklady nesou jen vlastníci, kteří stání užívají (např. podle počtu stání či podlahové plochy stání), postupuje se tak; není-li určeno jinak, nesou je všichni vlastníci podle spoluvlastnických podílů
  • Rozhodování a hlasování: O společné garáži rozhoduje shromáždění vlastníků; nevolí se společný zástupce „garáže“, protože nejde o jednotku ve spoluvlastnictví. Každý vlastník hlasuje za svoji jednotku podle podílu.
  • Revize a bezpečnost: Revize a technické zařízení společné garáže (např. EPS, SHZ, VZT, nouzové osvětlení) zajišťuje a hradí SVJ z prostředků na správu společných částí; uživatelé stání jsou povinni dodržovat provozní řád a neohrožovat společné části (např. skladování hořlavin).
  • Převody a nájem stání: „Výlučné užívání“ stání v režimu společné části se nepřevádí samostatně, ale pouze spolu s převodem příslušné jednotky; pronájem třetím osobám je možný jen pokud to prohlášení/stanovy umožňují a nesmí být v rozporu s bezpečnostními a provozními pravidly domu.

 

Závěr

Pokud má garáž v SVJ status nebytové jednotky zapsané v katastru nemovitostí, a není garáž tvořena společnou částí (vyhrazenou k výlučnému užívání jednotlivých uživatelů garážových stání) pak to znamená, že odpovědnost za její vnitřní fungování spočívá plně na vlastníkovi (spoluvlastnících), který nese náklady údržby, oprav, revizí i administrativních oznámení, zatímco SVJ se stará pouze o společné části domu a pozemku. Je-li garáž společnou částí s vyhrazenými stáními, spravuje a hradí související náklady SVJ v rámci správy společných částí, s případným odchylným rozúčtováním nákladů podle prohlášení/stanov.